안녕하세요 세무사 고형식입니다. ‘집행기준’이란 세법규정을 보다 명확하게 이해하고 실무에서 쉽게 적용할 수 있도록 국세청이 발간한 세무공무원의 세법집행기준서이자 납세자의 안내서로서, 각 세법의 기본통칙을 기본으로 판례·질의 회신 등 다양한 사례를 반영하여 정리된 실무지침에 해당합니다.이번 시간에는 ‘양도소득세 집행기준’ 97-163-1부터 97-163-27까지 살펴보도록 하겠습니다. [97-163-1] 취득가액 및 필요경비
[97-163-2] 환산가액보다 자본적 지출액 등이 큰 경우
실거래가액을 인정·확인할 수 없고 매매사례가액·감정가액·환산가액으로 계산한 취득가액보다 자본적 지출액과 양도비가 큰 경우 큰 금액을 필요경비로 한다.(2011년 1월 1일 이후 양도분부터 적용)[97-163-3] 자산의 대가를 물품으로 지급하는 경우
토지 또는 건물을 취득하는 자가 해당 자산의 대가로 금전 이외의 물품을 지급하고, 그 양도자산의 매매계약서 상에는 물품수량만이 명시된 경우에는 해당 자산의 취득가액은 물품 인도 당시 시가에 의하여 계산한 가액으로 한다. [97-163-4] 대물변제로 취득한 자산가액이 불분명한 경우
채무액을 대신하여 부동산에 대물변제를 하는 경우로서 해당 자산가액이 불분명하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 때에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등을 취득가액으로 한다. [97-163-5] 감정가액으로 기록된 장부가액의 취득가액 인정 여부
사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 감정평가법인이 감정한 가액으로 기장하여 감가상각을 한 경우 해당 자산의 양도차익계산에서 필요경비로 공제하는 취득가액은 당초 그 자산을 취득하기 위하여 소요된 실지거래가액으로 한다. [97-163-6] 자산재평가를 한 경우 취득가액
자산을 보유하는 기간 중 「자산재평가법」에 따라 재평가 또는 임의로 재평가한 경우에는 재평가가액에 관계없이 취득 당시의 실거래가액에 따른다. [97-163-7] 특수관계자로부터 고가로 매입한 경우
특수관계인으로부터 자산을 고가로 매입하여 해당 소득에 대한 조세부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 시가를 취득가액으로 본다.
[97-163-8] 일시불로 취득하여 할인을 받은 경우
국가 또는 지방자치단체 등으로부터 자산을 분양받은 경우, 분양대금을 일시불로 지급하여 일정액의 할인을 받은 때에는 실제로 지급한 금액을 취득가액으로 한다. [97-163-9] 법인분할로 취득한 주식의 취득가액법인의 분할에 의해 취득한 주식의 1주당 취득가액은 분할 전 법인의 주식취득비용(분할 시 과세된 의제배당액은 가산하고 수령한 교부금은 차감한다)을 분할로 교부받은 주식수로 나누어 계산한다.[97-163-10] 무상 감자 시 주식 취득 가액주식을 발행한 법인이 무상감자를 한 경우 해당 주식 취득에 소요된 실거래가액은 거주자의 주식 양도차익 계산 시 양도가액에서 공제하는 취득가액에 포함된다.[97-163-11]신주인수권 취득가액분리형 신주인수권부사채를 그 회사채 발행법인으로부터 신주인수권가액과 회사채가액 구분 없이 매수하고 신주인수권만을 분리하여 양도하는 경우 해당 신주인수권의 취득가액 산정은 「소득세법」 제97조에 따라 실거래가액에 따른다. 다만 취득 당시의 실거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 「소득세법」 제97조 및 제114조에 따라 매매사례가액, 감정가액 또는 기준시가에 따른다. [97-163-12] 타인의 토지에 건물 신축을 위한 부지 조성비타인 소유의 토지에 대한 사용승낙을 얻어 건물부지로 조성한 후 그 지상에 건물을 신축한 경우 건물부지 조성공사가 해당 건물을 신축하는 데 필수불가결한 준비행위라면 해당 건물부지 조성공사비용은 건물을 취득하는데 필요한 부수비용으로서 필요경비로 공제된다. [97-163-13] 무허가 주택의 취득 비용무허가 주택의 취득 목적이 아파트 특별분양권을 취득하기 위한 것인 경우 무허가 주택의 취득비용은 해당 아파트 취득을 전제로 취득한 자산에 소요된 희생비용이므로 취득가액에 산입된다. [97-163-14]이축권 취득비용이축권을 유상으로 취득한 후 이에 기초하여 건축물을 신축하여 양도한 경우에는 이축권 취득에 실지 소요된 비용은 해당 건축물의 취득가액으로서 필요경비에 산입된다. [97-163-15] 대항력 있는 전세보증금을 구매자가 부담한 경우대항력 있는 전세보증금을 매수인이 부담한 경우로서 변제한 전세보증금에 대하여 구상권을 행사할 수 없는 때에는 필요경비에 산입된다.[97-163-16] 필요경비에 산입되는 유치권부동산을 공매로 취득하면서 「민사집행법」에 따라 유치권자에게 변제한 유치권 담보채권 상당액은 필요경비에 산입된다. [97-163-17] 필요경비에 산입되지 않는 유치권부동산을 경매로 취득한 자가 유치권을 주장하는 제3자에게 법적으로 지급의무가 없는 유치권에 대한 합의금을 지급한 경우 이는 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는다. [97-163-18] 자산 취득 시 발생한 명도 비용부동산을 법원경매로 취득하면서 해당 부동산을 점유받기 위하여 소요된 명도비용은 소유권 확보를 위한 직접비용으로 볼 수 없으므로 부동산의 취득가액에 포함되지 아니한다. [97-163-19]필요경비에 산입되지 않는 금융비용당초 약정에 따른 거래가액 지급 지연으로 추가로 발생하는 이자 상당액은 취득가액에 포함되지 않으며, 자산의 취득자금으로 활용된 금융기관 차입금에 대한 지급이자는 필요경비에 산입되지 않는다. [97-163-20] 취득 시 납부한 제세공과금취득 시 납부한 취득세 등록세에 부가되는 농어촌특별세 및 지방교육세와 인지세 등은 취득가액에 산입하고, 취득세 등록세는 납부영수증이 없는 경우라도 취득가액에 포함하며, 「지방세법」에 따라 감면되는 경우에는 취득가액에 포함되지 않는다. [97-163-21] 매수인이 부담한 전 소유자의 양도소득세 등전 소유자에게 토지대금 이외에 양도소득세 등을 매수자가 부담하기로 약정하고 이를 실제 지급한 경우 양도소득세 등은 매입원가로 필요경비에 산입된다. [97-163-22] 토지초과이득세 필요경비 유무토지초과이득세를 과세받은 토지를 양도할 경우 납세자의 신고 여부 또는 결정 방법에 관계없이 토지초과이득세는 필요경비에 산입된다. [97-163-23] 필요 경비에 산입되는 부가가치세자산 취득과 관련해 부담한 부가가치세 중 ‘부가세법’에 따라 공제되지 않은 매입세액은 필요경비에 산입된다. [97-163-24] 필요 경비에 산입되지 않는 부가가치세「부가세법」의 일반과세사업자가 사업용으로 아파트를 분양받은 경우 해당 부가가치세는 필요경비에 산입하지 않지만, 일반사업자가 매입 시 공제를 받은 후 폐업으로 인해 다시 납부한 잔존재화에 대한 부가세는 필요경비에 산입된다. [97-163-25]매매계약 해지로 발생한 위약금부동산매매계약의 해지로 인하여 지급하는 위약금 등은 해당 자산의 양도거래와 직접 관계없이 발생한 비용이므로 필요경비에는 해당하지 아니한다. [97-163-26] 지체 상금 성격의 지출 금액당사자 간에 당초 약정한 낙찰가액의 납부 지연으로 추가로 발생하는 이자 상당액은 지체상금 성격이므로 필요경비에 산입되지 않으며, 납부기한 내 납부하지 못해 추가 부담하는 취득세 가산세는 정상적인 부동산 취득경비로 볼 수 없어 필요경비에 산입되지 않는다. [97-163-27]양수도인이 부담한 양도인 연체료아파트 분양권 등을 취득함에 있어 양도자가 분양대금 지연납부로 발생한 연체이자를 양수인이 부담하기로 약정하고 실제 납부를 했다면 해당 자산의 필요경비에 산입된다.